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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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HTC回应“手机下架”:系店铺运营调整和渠道整合

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    图源:视觉中国

      年关将至,HTC手机业务却淹没在“凉凉”评论中。

      针对近日HTC天猫旗舰店“手机产品全部下架、疑似停运”的传闻,HTC有关负责人向时代财经表示,“有一些店铺运营的调整和渠道整合,手机还是会继续销售,明年也会有新机”,但未透露调整方向。

      时代财经留意到,目前天猫平台仍有一款U11型号手机在融科资讯中心b座_中国人寿美满一生网售,京东和官网有两款,分别是U11和U11+,今年新旗舰HTC U12系列则显示下架/缺货状态。对此,上述HTC有关负责人表示是暂时无货,后续还会上架。目前,HTC的线上销售平台主要为官方商城、京东和天猫。

      但有媒体曾在11月的报道中提及,HTC U12的销售表现惨淡,在销量表现最好的京东平台,也只有个位数的用户评价。除此之外,HTC在今年10月还推出了区块链手机,不过市场声音普遍认为其噱头大于实际意义。

      虽然曾被誉为“安卓之王”,但不争的事实是HTC手机近几年遭遇滑铁卢,在智能手机舞台上的存在感越来越低。高端市场没有形成像苹果、三星的品牌号召力,中低端市场亦未能找准定位。时代财经从研究机构集邦咨询获悉,今年HTC智能手机出货量预计在200万左右。而在2017年,集邦咨询预计智能手机出货量低于1000万台,同年IDC数据显示其市场份额仅剩0.68%。

      随着手机业务走下坡,HTC走上转型之路,押注在新兴产业VR(虚拟现实)。然而,新兴产业的商业前景还未明朗,HTC只能通过出售业务、精简结构、裁员等措施来改善严峻的经营情况。

      HTC三季报显示,其在第三季度营业收入为40.4亿新台币,净亏损26亿新台币(约人民币5.8亿)。值得注意的是,HTC在今年前三季仍实现164亿新台币的净利润,因为在今年1月31日,HTC与谷歌完成了部分手机业务的转让交易,HTC从中获得了11亿美元的收入,也正因如此,HTC在今年一季度扭转了连续11季度的亏损。

      虽然和谷歌的交易让HTC缓了一口气,但HTC并没有就此安枕。在不久后的2月中旬,HTC便宣布组织调整,将智能手机及虚拟现实事业整合,在各地区市场以单一主管进行统筹管理。到了5月,HTC宣布大规模人力缩减计划,主要涉及生产制造部门,共1500人,裁员幅度接近四分之一。HTC中国区总裁汪从青当时接受时代财经采访时表示,裁员将可减少固定成本,让公司可以健康运营。事实上,在营收和销售都在不断下降的情况下,人力缩减可以理解为是HTC的求生之举。

      按照HT物联网资讯_刑兽网C创始人王雪红此前的“承诺”,2018年HTC一定能给股东带来满意结果。从今年前三季度的表现关闭小米资讯_体育报道网来看,HTC的亏损有所减小。毛利率连续两个季度提升,从一季度的-3.1%提升到二季度的2.7%,三季度的4.7%,HTC表示毛利润率的增加表明公司的成本削减措施产生了效果。

      显然,目前的HTC凭借手机业务振兴业绩的机会非常渺茫。但短期内,其押注的VR业务上也难以为其业绩带来较大起色。合数的概念_基金202005网

      据拓墣产业研究院最新报告,2018年全球VR设备出货预估为465万台,其中HTC为60万台。预计2019年整体VR设备出货量将提升至600万台,年增长率为29%,其中HTC的出货量则将提升到80万台。

      分析师蔡卓卲在报告中指出,预期HTC依旧会紧抓着高性能且杰出体验的市场定位,将重心放在高阶的PC端VR装置上,应不会以冲刺出货量为主。

      集邦咨询研究经理黄郁琁此前接受时代财经分析称,依目前状况而言,VR市场仍相当利基,还需要更完整的平台与大量的内容支撑。未来除非VR应用与生活密不可分,HTC才有可能在VR设备销售放量的情况下,藉此实现逆袭。

      另一方面,虽然HTC当下在VR产业的地位举重若轻,其主要竞争对手索尼和Oculus的销量表现仍会给其带来压力。上述报告显示,预计索尼的PS VR在2019年销量为220万台,Oculus产品增幅最快,包括既有的Oculus Rift、与小米合作的Oculus Go,再加上将于2019年初正式发售的Oculus Quest在内的产品线,预估出货量将攀升至170万台(2018年为90万台)。

      “相较于硬件的获利,Facebook更重视自家内容服务的推广成效,因此Oculus将会积极地以压低售价来换取VR一体机的普及率提升。Oculus的压价策略也反映在下一步有可能推出的低价比表面积仪_中央美术学院录取分数线网版的Rift产品上。”蔡卓卲指出,随着Oculus积极拉升自家产品的普及率,并搭配和推出更多的内容应用,2019年VR产业再次加温。

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     (责任编辑:岳权利 HN152)

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